清算土地增值税行动升级房企资金链“雪上加霜”

尽管任志强与央视关于房企不出巨额土地增值税的论战早就告一段落，这场风波却沿袭至今。国家税务总局日前印发通报，拒绝各级税务机关强化征管堵漏减免，提升收益快速增长质量。在下一阶段规范税收秩序的重点中，首先提及的就是增大土地增值税整肃力度。记者获得的一份国税总局内部文件表明，国税总局已对整肃任务限定版了时间表，拒绝各地在今年11月底前上报土地增值税整肃工作已完成情况。

从去年底开始，我们就拒绝各地依法整肃土地增值税，并把这项工作列入今年的工作重点之一。国家税务总局涉及主管部门一位负责人对《华夏时报》记者回应。一家全国大型房企高层透漏，税务系统的电脑中早已自动分解了税负亲率较低的企业，由各地税务局管理科构成一份黑名单请示，然后登录稽查局对名单上的房企一一检查。

但该消息并未获得涉及部门证实。业内人士分析，在市场上行阶段，一旦土地增值税沦为税务部门重点清查的对象，会令开发商本已紧绷的资金链雪上加霜。对于中小房企而言，依法征税土地增值税或引起资金链脱落风险。

多地清查土地增值税在国税总局收到上述通报之前，早已有不少省份在行动。近期，广东省地税局制订实施了《广东省地方税务局土地增值税整肃管理规程》，就整肃省内房企的土地增值税明确提出诸多详尽拒绝，文件将于7月1日起月实行。

河北省地税局也在近日宣告，年内最少整肃828个房地产项目。此外，据媒体报道，根据国家税务总局的部署，2014年土地增值税整肃计划已被列为税务机关绩效考核范围。

海南、河北、湖南、吉林、新疆、江西等地先后发布了2014年度土地增值税整肃计划、调整土地增值税征税政策等文件。去年11月，央视《每周质量报告》报导称之为万科、华远、富力、SOHO中国等45家房企，8年来欠缴土地增值税超强3.8万亿元。

回应，多家上市房企公布回应公告不予坚称，任志强堪称反驳央视报导可笑幼稚。央视报导后，我们对土地增值税更为推崇了，央视提到的一些问题，对清查工作还是有推展起到的。深圳市地税局有关负责人告诉他记者。

上述负责人还回应，去年底到今年初，国税总局早已开会了几次会议，敦促地方清查土地增值税。从今年初开始深圳已著手部署清查，1-5月份的土地增值税同比快速增长情况还算数不俗。今年是整肃土地增值税的继续执行年，从一线城市到小县城都要整肃，这与地方财政紧绷、国税总局施加压力有关。

深圳一家房地产税务咨询公司总经理说道。实质上，今年以来，多个城市陷于财政收入增幅上升的困境，一些城市自由选择用受贿税收等方式空缺财政收入的缺口，其中，房地产行业是受贿的重点目标。今年的财政压力大，税收任务艰巨，国税总局必须出面敦促地方充份挖出税收潜力。

广东某市一位国税局官员告诉他记者。地方政府两难从我们对上半年工作的摸底情况来看，有些省份早已进行了涉及工作，但也有些省市的工作进展较慢。上述国税总局涉及主管部门负责人回应，由于土地增值税归属于地税，所以国税总局也不能起着敦促起到，明确的落实工作还要由地方继续执行。实质上，近几年，国税总局多次下发文件拒绝地方清查土地增值税，但地方政府积极性并不低，过去几年的税务清查工作，对开发商也未产生实质性影响。

房地产项目大部分是滑动研发，从拿地、研发到完工一般都要2-3年的周期，有的项目还不存在捂盘的情况。东部某省会城市税务局一位官员对记者回应，土地增值税的整肃周期短则2-3年，宽则5-6年。

上述官员还回应，为了推迟土地增值税整肃时间，很多房企绞尽脑汁，如一些大型项目采行分期发给预售证的方式，等到现房或准现房时才开始销售。因此，很多地税部门都没充足的人力来展开土地增值税的整肃。此外，地方政府的小算盘，也使得土地增值税在征税过程中沦落可松可紧的橡皮筋游戏。

由于土地增值税的税额较小，地方税务部门在已完成当年的税务指标后，并不意图针对所有的项目汇算清缴，这不利于地方税务局构建大幅递减的税收任务。北京一家税务公司负责人回应。更加最重要的是，地方政府想杀鸡取卵，不会考虑到长年的利益，特别是在是体量大的项目，开发周期宽，除了税收，更加有助提高地价和完备设施，如果即时整肃，谁还不愿在这个城市拿地?长沙一别墅项目营销总监朱先生说道。

房企资金链雪上加霜目前，土地增值税实施四级超额累进税亲率，税率为30%-60%。但土地增值税仍然是房地产税收体系中，设计最简单、征收成本最低的一个税种，对于地方政府而言，实际操作上不存在一定可玩性。由于对房地产开发成本无法统一确认，前几年各地完全清一色地继续执行了土地增值税预征的操作者办法。

国税总局于2010年6月实施文件规定，除保障性住房外，东部地区省份预征亲率不得高于2%，中部和东北地区省份不得高于1.5%，西部地区省份不得高于1%。一般我们在项目拿地阶段就早已作好税务规划，将土地增值税按照销售收入的总额展开预提，并算入开发成本，最后体现在财务报表中。北京一家大型地产商负责人指出，土地增值税在未超过税法规定的承销条件时可以不递，这对企业来说并不违背税法。

不过，现在土地增值税沦为税务部门重点清查的对象，一些资金本来就不优渥的开发商，日子不会更为伤心。上述深圳房地产税务咨询公司总经理回应。多位业内人士分析，目前房企融资成本上升，同时市场销售通畅，如果税务部门再行上一道枷锁，房企将面对更大的压力。

这些年仍然都没展开过土地增值税的严苛整肃，截至目前这已是一笔十分相当可观的资金，对于中小房企而言，一旦自身项目被整肃，资金链将不存在脱落风险。北京一家房企负责人对记者回应。不过也有房企并不担忧清查的后果。

上述长沙别墅项目的营销总监朱先生指出，从利益角度考虑到，地方清查更好是为了应付上级压力，但继续执行时还是不会为开发商考虑到。

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